Acheter un logement en Espagne : quelles étapes, et quels frais ?

Il existe trois façons d'acheter en Espagne, et elles diffèrent par bien plus que le prix : l'impôt, la protection et le moment où vous pouvez emménager changent aussi à chaque fois.

Sur plan (sobre plano). Le logement reste à construire ou est en construction. Vous choisissez souvent encore l'étage, l'emplacement et les finitions, et vous payez par échéances. La contrepartie, c'est l'attente : vous n'emménagez qu'à la date de livraison prévue dans votre contrat. La loi protège ces versements (chapitre 4).

Prêt à emménager (llave en mano). Le programme est terminé. Vous voyez exactement ce que vous achetez, vous pouvez signer rapidement et vous bénéficiez des mêmes garanties légales que pour un achat sur plan. Celles-ci courent toutefois à partir de la remise du bâtiment par l'entrepreneur au promoteur, si bien qu'une partie de chaque délai peut déjà être écoulée.

Existant (reventa). Un logement qui a déjà été habité. Vous payez l'ITP au lieu de la TVA, les vérifications sont différentes et aucun promoteur ne répond de la construction. Le chapitre 13 y est consacré.

Le pour et le contre de l'achat sur plan et du prêt à emménager, avec un exemple chiffré, sont présentés dans notre guide Acheter sur plan ou prêt à emménager. Chaque page de programme indique la livraison prévue.

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Label énergétique et nouvelles règles européennes. Depuis le 28 mai 2024, une directive européenne révisée sur la performance énergétique des bâtiments est en vigueur ; les États membres devaient la transposer au plus tard le 29 mai 2026. Selon cette directive, les bâtiments neufs devront être à émissions nulles à partir de 2030, et les nouveaux bâtiments publics dès 2028 ; l'Espagne doit encore traduire cela dans ses propres règles. Pour le logement, chaque pays doit réduire d'au moins 16 % d'ici 2030, par rapport à 2020, la consommation moyenne d'énergie primaire de l'ensemble du parc résidentiel : une moyenne nationale, pas une interdiction de vendre ou de louer un logement classé G. Vous envisagez un bien existant classé F ou G ? Demandez à votre conseiller ce qui est déjà fixé : la mise en œuvre nationale pourrait apporter plus tard des aides ou des obligations. Pour en savoir plus, lisez notre guide Le label énergétique et les règles européennes pour 2030.

Voici le parcours pour un logement sur plan. Si vous achetez prêt à emménager, vous sautez les étapes 8 et 9. L'achat d'un bien existant suit les mêmes grandes lignes, avec les différences décrites au chapitre 13.

Préparer

1. Budget et souhaits. Ajoutez au prix environ 13 % d'impôts et de frais (chapitre 3). Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire espagnol, commencez tôt : la banque doit vous remettre son offre ferme au moins dix jours civils avant la signature.
2. Numéro NIE. Demandez-le tout de suite, en même temps que l'étape 1 : sans NIE, vous ne pouvez pas acheter (chapitre 6).
3. Voyage de visite. Visitez l'appartement témoin et le chantier, parcourez le quartier à différents moments de la journée et, de préférence, rencontrez déjà votre propre avocat.

S'engager

1. Choisir le programme. Vérifiez le promoteur et le programme avant de payer quoi que ce soit (chapitre 5).
2. Réserver. Avec un contrat de réservation et un montant de réservation, le promoteur retire le logement de la vente. La loi n'impose aucune forme : c'est donc ce qui figure sur papier qui compte. Faites préciser si le montant vous est rendu au cas où votre avocat découvrirait un problème lors de ses vérifications.
3. Vérifications juridiques. Votre avocat contrôle le permis de construire, la propriété du terrain, la garantie de vos versements, le descriptif technique et le calendrier de paiement.
4. Contrat de vente. Vous signez ensuite avec le promoteur le contrat de vente sous seing privé, le contrato privado de compraventa. Cela se fait généralement dans les quelques semaines qui suivent la réservation, souvent dans les 30 jours ; le délai exact figure dans votre contrat de réservation. Selon la loi, ce contrat doit contenir trois éléments : l'obligation de tout rembourser avec les intérêts légaux si la construction ne démarre pas, n'est pas achevée à temps ou n'obtient pas son document d'occupation ; la banque ou l'assureur qui garantit ce remboursement ; et le compte séparé sur lequel vous payez.

Construire

1. Échéances. Vous payez selon le calendrier du contrat, sur le compte séparé, et uniquement si la garantie à votre nom couvre ce versement (chapitre 4).
2. Construction. Le promoteur construit avec les permis et assurances exigés par la loi. Pendant le chantier, il vous tient informé et vous choisissez les éventuelles options.

Finaliser

1. Achèvement. L'immeuble est achevé et le promoteur obtient le document d'occupation, qui permet d'habiter le logement, auprès de la commune (chapitre 8).
2. Visite de contrôle. Avant l'acte, vous inspectez le logement et consignez les défauts par écrit.
3. Acte et clés. Vous signez chez le notaire, payez le solde et recevez les clés. Un prêt hypothécaire se signe généralement lors du même rendez-vous.
4. Impôts et inscription. Vous payez la TVA par l'intermédiaire du promoteur ; le droit de timbre (AJD) est déclaré en votre nom. L'acte est ensuite inscrit au registre foncier.
5. Suivi. Les contrats d'eau et d'électricité, la copropriété et les garanties de 1, 3 et 10 ans.

Pour un achat sur plan, la durée totale dépend surtout de la date de livraison prévue dans votre contrat. Pour un logement prêt à emménager, ce sont votre NIE, les vérifications de votre avocat et, le cas échéant, le prêt hypothécaire qui donnent le rythme.

Qui fait quoi ?

Au prix d'achat s'ajoutent des impôts et quelques frais fixes. Pour un logement neuf, il s'agit de la TVA et du droit de timbre ; pour un bien existant, de l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP). Le taux dépend de la région où se trouve le logement, pas de votre lieu de résidence.

Dans quelle région se trouve votre côte ?

• Communauté valencienne : Costa Blanca, Valence, Costa del Azahar
• Région de Murcie : Costa Cálida
• Andalousie : Costa del Sol, Costa de Almería, Costa Tropical, Costa de la Luz

Neuf : TVA et droit de timbre

Si vous achetez un logement neuf au promoteur, vous payez 10 % de TVA (IVA). Les prix du neuf sur notre site s'entendent hors TVA : ces 10 % viennent donc en plus. Ce taux vaut aussi pour deux places de parking et annexes au maximum, achetées avec le logement. S'y ajoute un droit de timbre sur l'acte (AJD, pour actos jurídicos documentados) :

Attention à deux exceptions. Si vous achetez à un particulier un logement « quasi neuf », le fisc ne le considère plus comme neuf et vous payez l'ITP. Il en va de même si des personnes autres que l'acheteur y ont habité pendant deux ans ou plus, par exemple parce que le promoteur l'a loué.

Existant : impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP)

Les acheteurs belges y reconnaîtront leurs droits d'enregistrement, les acheteurs français leurs droits de mutation. L'ITP se calcule sur le prix d'achat, mais au minimum sur la valeur de référence du cadastre espagnol (valor de referencia) : si votre prix est inférieur, vous payez sur cette valeur de référence. Si le logement coûte plus de 1 million d'euros en Communauté valencienne, demandez à votre conseiller de calculer comment le taux supérieur s'applique à votre prix.

Notaire, registre, gestoría et avocat

Le notaire et le registre foncier facturent selon un barème légal, contrairement à la gestoría et à votre avocat. Pour un prix de 300 000 €, nous retenons les estimations suivantes (indicatives, 2026) :

• Notaire : le barème légal après la remise obligatoire de 5 %, plus 300 € pour les feuillets, les copies et les petits frais, plus 21 % de TVA. Estimation : 830 €.
• Registre foncier : également un barème légal, par bien inscrit. Nous retenons ce barème après une remise de 5 %, plus 100 € pour, par exemple, une place de parking ou un débarras inscrits séparément, plus la TVA. Estimation : 380 €.
• Gestoría, le cabinet administratif qui se charge des déclarations et de l'inscription : environ 300 à 500 €. Estimation : 450 €.
• Votre avocat : généralement 1 à 2 % plus 21 % de TVA, parfois un forfait. Estimation : 1 % plus TVA, soit 3 630 €.
• Avec un prêt hypothécaire : l'expertise est à votre charge ; nous comptons 450 €. Le notaire et le registre pour l'acte de prêt, la gestoría et l'impôt sur le prêt hypothécaire sont à la charge de la banque.

Exemple chiffré pour 300 000 €

Logement neuf, prix de 300 000 € hors TVA, sans prêt hypothécaire :

Bien existant, prix de 300 000 €, valeur de référence ne dépassant pas le prix :

À titre de comparaison : avant le 1er juin 2026, quand le taux était encore de 10 %, ce même bien existant en Communauté valencienne coûtait 35 290 € d'impôts et de frais.

Honoraires de l'agent immobilier

Pour vous, acheteur : aucun. En Espagne, c'est normalement la partie venderesse qui paie l'agent immobilier ; les acheteurs ne paient rien à CasaViva Costa, sauf s'ils engagent leur propre agent pour les représenter à l'achat. Ceux qui le font paient cet agent, pas nous. La partie venderesse, c'est le promoteur ou le propriétaire.

Vous comptez y vivre ?

Si le logement devient votre résidence principale, l'impôt peut être moins élevé. En Communauté valencienne, un logement neuf qui devient votre résidence principale supporte un droit de timbre de 0,1 % au lieu de 1,4 % ; pour 300 000 €, cela fait 300 € au lieu de 4 200 €. La loi fiscale valencienne le prévoit depuis 2019. À Murcie et en Andalousie, des taux réduits ne s'appliquent qu'à certains groupes d'acheteurs ou à des logements moins chers, chacun avec ses propres conditions. La notion de résidence principale suit les règles de l'impôt sur le revenu espagnol, et qui ne remplit plus les conditions par la suite paie la différence avec des intérêts. Faites donc confirmer par votre conseiller, avant l'acte, si cela s'applique à vous. Une résidence secondaire ou de vacances paie le taux normal.

Le calculateur de prêt immobilier pour l'Espagne calcule aussi les frais d'achat pour votre propre prix et votre région, avec ou sans prêt. Tous les taux, les exemples pour 250 000 €, 400 000 € et 600 000 €, et la façon dont le notaire et le registre établissent leur facture se trouvent dans notre guide Frais d'achat en Espagne par région.

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Acheter sur plan, c'est payer une partie du prix d'un logement qui n'existe pas encore. Le droit espagnol couvre solidement ce risque, à condition de respecter le bon ordre.

La règle. Depuis le 1er janvier 2016, la protection figure dans la loi espagnole sur la construction, la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), dans sa première disposition additionnelle, telle que modifiée par la Ley 20/2015. L'ancienne loi de 1968 a été abrogée ; qui la cite encore travaille avec des informations dépassées.

Ce que le promoteur doit faire

• À partir du moment où le permis de construire est délivré, faire garantir chaque montant que vous versez, taxes comprises et augmenté des intérêts légaux.
• Souscrire cette garantie auprès d'une banque (un aval) ou d'un assureur (un seguro de caución), à votre nom.
• Faire verser vos paiements sur un compte séparé, réservé à la construction.

Quand récupérez-vous votre argent ? Si la construction ne démarre pas, si elle n'est pas achevée dans le délai convenu, ou si le logement n'obtient pas son document d'occupation. Vous adressez d'abord au promoteur une mise en demeure formelle ; il dispose alors de 30 jours pour rembourser. À défaut, vous vous retournez contre l'assureur ou la banque qui a émis la garantie ; un assureur doit payer dans les 30 jours suivant votre réclamation. Attention à un délai : une garantie bancaire expire deux ans après le manquement si vous n'avez pas demandé, dans ce délai, la résolution du contrat et le remboursement.

Quand la garantie prend-elle fin ? Dès que le logement a obtenu son document d'occupation et vous a été remis.

Mieux vaut ne rien payer avant le permis de construire. La loi n'oblige le promoteur à garantir vos versements qu'à partir du permis ; la question de savoir si l'argent versé avant le permis est ensuite couvert par la garantie n'est pas tranchée. Cela vaut aussi pour un montant de réservation : demandez où va l'argent, si vous le récupérez, et faites vérifier par votre avocat comment il est protégé.

Un léger retard n'est pas la même chose qu'un programme jamais achevé. La possibilité de résilier pour un retard limité dépend de votre contrat et de la jurisprudence. Faites évaluer la situation par votre avocat avant de prendre une décision.

Comment cela se passe en pratique. Supposons que vous achetiez sur plan pour 300 000 € plus TVA. À la réservation, vous versez un montant fixe ; à la signature du contrat de vente, une première partie du prix ; pendant la construction suivent les échéances, et vous payez le solde chez le notaire. À partir du permis de construire, chaque versement doit être couvert par la garantie à votre nom. À la signature du contrat de vente, vous recevez la preuve de cette garantie ; de nombreux assureurs délivrent en outre un certificat par versement. Si la preuve manque pour une échéance, ne la payez qu'une fois cette preuve reçue.

La Banco de España explique cette garantie plus en détail ; le texte de loi figure au Bulletin officiel de l'État espagnol (BOE).

Le fonctionnement de la garantie, ce qu'elle couvre et la façon de la faire jouer étape par étape sont expliqués dans notre guide Garantie bancaire pour les paiements sur plan.

Dix vérifications avant de réserver. Le volet juridique revient à votre avocat.

1. Permis de construire (licencia de obras) : son numéro, sa date et son titulaire. Faites-le confirmer par la commune.
2. Le terrain : à qui appartient-il, et est-il grevé de charges ? C'est ce qu'indique un extrait du registre foncier (nota simple) de la parcelle.
3. Garantie de vos versements : le nom de la banque ou de l'assureur, le compte séparé, et le document de garantie à votre nom.
4. Assurance décennale (seguro decenal) : sans preuve de cette assurance, l'immeuble ne peut pas être inscrit comme achevé. Demandez dès maintenant qui sera l'assureur.
5. Label énergétique : pour un achat sur plan, le label figurant dans le certificat du projet. Il doit apparaître dans chaque annonce, y compris chez les agents immobiliers et sur les portails.
6. Annexes au contrat : le descriptif technique et les plans, le calendrier de paiement et la date de livraison.
7. La société elle-même : faites vérifier par votre avocat que le promoteur est correctement enregistré et n'est pas en difficulté financière.
8. Réalisations précédentes : quels programmes ce promoteur a-t-il déjà livrés, et l'ont-ils été dans les délais ? La visite d'un programme achevé en dit long.
9. La future copropriété : ses statuts autoriseront-ils ou interdiront-ils la location touristique (chapitre 11) ?
10. Pour un logement prêt à emménager : le document d'occupation et le certificat de fin de travaux (certificado final de obra).

Quand nous disposons de ces informations, vous les trouvez sur la page du programme ; le reste, nous le demandons pour vous au promoteur. Votre avocat les évalue. Le choix d'un programme et la vérification du promoteur sont traités plus en détail dans notre guide Acheter un logement neuf : de la réservation à la livraison.

Le numéro NIE

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est votre numéro d'identification personnel d'étranger en Espagne. Vous en avez besoin pour toute opération économique, y compris l'achat d'un logement.

• Depuis les Pays-Bas : au consulat général d'Espagne à Amsterdam, si vous séjournez moins de trois mois en Espagne. Vous prenez rendez-vous et apportez le formulaire EX-15 rempli (original et copie), votre passeport ou votre carte d'identité, un justificatif de votre adresse aux Pays-Bas et un justificatif du motif, comme les documents relatifs à votre achat. Le NIE arrive normalement dans les deux semaines, par e-mail.
• Depuis la Belgique : le consulat général à Bruxelles publie le formulaire EX-15. Consultez son site pour savoir comment prendre rendez-vous et combien de temps cela prend.
• Depuis un autre pays : auprès du consulat d'Espagne du pays où vous vivez.
• En Espagne : auprès d'une Oficina de Extranjería ou d'un commissariat de police, vous-même ou par un représentant muni d'une procuration qui mentionne expressément la demande de NIE.
• Coût : une petite taxe, payée avec le formulaire 790, code 012. Vérifiez le montant en vigueur juste avant votre demande.

Si vous vous installez en Espagne pour plus de trois mois, vous vous inscrivez comme résident et recevez le NIE lors de cette inscription.

Un compte bancaire espagnol

En règle générale, il n'est pas nécessaire pour l'acte : le notaire consigne le compte à partir duquel vous payez. Dans la pratique, un compte espagnol reste pourtant bien utile : la taxe foncière, les charges de copropriété et les factures d'eau et d'électricité y sont prélevées automatiquement.

Si vous vivez en Belgique, vous devez aussi déclarer un compte à l'étranger (chapitre 10).

Acheter sans être sur place

Avec une procuration notariée (poder notarial), quelqu'un d'autre signe en votre nom. Deux possibilités :

• Devant un consul d'Espagne. Le consulat d'Amsterdam s'en charge sur rendez-vous, par e-mail ou par courrier, et prévient que cela peut prendre du temps.
• Devant votre propre notaire, dans votre pays. Il vous faut alors une traduction jurée en espagnol et une apostille. Demandez à votre avocat espagnol si le notaire doit en outre déclarer que son rôle équivaut à celui d'un notaire espagnol. Si ce n'est pas possible, le consulat est la solution de repli.
  • Apostille aux Pays-Bas : au guichet de n'importe quel tribunal, ou par courrier. Au guichet, elle est généralement délivrée le jour même.
  • Apostille en Belgique : uniquement par voie électronique, via le SPF Affaires étrangères. Pour un acte notarié, c'est le notaire qui la demande ; cela prend normalement 48 heures.

Limitez la procuration à ce seul achat. Quand régler quoi, du NIE à la procuration, c'est expliqué dans notre guide Acheter un logement neuf : de la réservation à la livraison.

Un prêt hypothécaire espagnol

Depuis 2019, la loi espagnole sur le crédit immobilier (Ley 5/2019) protège bien l'emprunteur :

• Au moins dix jours civils avant la signature, vous recevez l'offre ferme (FEIN), une fiche de mises en garde (FiAE) et le projet de contrat.
• Un notaire de votre choix vous explique gratuitement le tout et le consigne dans un acte. Sans cette étape, le prêt ne peut pas être signé.
• Vous payez l'expertise, les copies que vous demandez vous-même et, si l'offre en prévoit, des frais de dossier. Le notaire et le registre pour l'acte de prêt, la gestoría et l'impôt sur le prêt hypothécaire sont à la charge de la banque.
• La banque ne peut imposer des assurances que dans une mesure limitée, et doit accepter une police équivalente souscrite ailleurs.

En tant que non-résident

Les banques espagnoles financent souvent les non-résidents à hauteur de 60 à 70 % de la valeur (situation 2026). Le délai d'accord varie selon la banque. Les banques demandent généralement votre passeport et votre NIE, les déclarations d'impôt des trois dernières années, six mois de relevés bancaires, des fiches de paie ou une autre preuve de revenus, et un relevé des crédits en cours.

En cas d'achat sur plan

Le prêt ne se signe qu'à l'acte, à la fin de la construction. Avant de signer le contrat de vente, demandez donc à la banque ou à votre conseiller quand le logement sera expertisé, et ce qui se passe si l'expertise est inférieure au prix.

Emprunter dans votre pays

Si vous empruntez aux Pays-Bas pour le logement espagnol, par exemple en garantie sur votre maison actuelle, ce prêt n'est pas une dette hypothécaire de résidence principale (eigenwoningschuld), mais une dette du box 3 (chapitre 10). En Belgique, les possibilités et le traitement fiscal dépendent de votre banque et de votre situation ; parlez-en à votre banque et à votre conseiller fiscal. Vous vivez ailleurs, en France par exemple ? Interrogez un conseiller sur place.

Vendre d'abord ou acheter d'abord ?

Devez-vous vendre votre logement actuel pour payer le bien espagnol ? Dans S'installer en Espagne, nous comparons les enchaînements possibles et leurs risques.

Ce qu'un prêt représente pour vos mensualités, vous le voyez dans le calculateur de prêt immobilier pour l'Espagne.

L'ordre des étapes pour un logement neuf

1. La construction est terminée et la direction des travaux signe le certificat de fin de travaux (certificado final de obra).
2. L'entrepreneur remet l'immeuble au promoteur par un procès-verbal de réception (acta de recepción). C'est à partir de cette date que courent les garanties légales de 1, 3 et 10 ans, et non à partir du moment où vous recevez les clés.
3. Le promoteur obtient le document d'occupation auprès de la commune.
4. Vous inspectez le logement, signez l'acte, payez le solde et recevez les clés.

Le document d'occupation selon la région

• Communauté valencienne : une declaración responsable de primera ocupación, accompagnée notamment du certificat de fin de travaux, du procès-verbal de réception et de photos. La commune dispose de dix jours ouvrés pour l'examiner.
• Région de Murcie : là aussi, la licencia de primera ocupación classique, le permis de première occupation, a été remplacée par une déclaration ou une communication à la commune.
• Andalousie : une declaración responsable de ocupación o utilización, accompagnée notamment du certificat de fin de travaux, de l'attestation du coût final, de la mise en service des installations et d'un test acoustique.

Pourquoi c'est important : en Communauté valencienne, ce document est exigé lors de la souscription d'un nouveau contrat d'eau, de gaz ou d'électricité (un simple changement de fournisseur n'est pas concerné), ainsi que pour un enregistrement comme logement touristique. Et pour un achat sur plan, son absence vous donne le droit de demander le remboursement de votre argent.

La visite de contrôle avant l'acte

Inspectez le logement en détail avant l'acte, de préférence avec quelqu'un qui s'y connaît, et consignez chaque défaut par écrit, avec un délai de réparation. La façon d'organiser cette visite, et ce qu'il faut conserver ensuite, est expliquée dans S'installer en Espagne. La visite elle-même, étape par étape, est décrite dans notre guide Acheter un logement neuf : de la réservation à la livraison.

Les garanties légales

Tous les délais courent à partir de la remise de l'ouvrage par l'entrepreneur au promoteur (l'acta de recepción). Une action doit être intentée dans les deux ans suivant l'apparition du dommage.

Chez le notaire

Le notaire est un officier public. Il vérifie l'identité des parties, la légalité de l'acte et le mode de paiement : pour un virement, il consigne le compte du payeur et celui du bénéficiaire. Si une partie refuse, l'acte ne peut pas être inscrit.

Payez donc par virement. Si vous achetez à un promoteur ou à toute autre entreprise pour 1 000 € ou plus, vous ne pouvez rien en payer en espèces, pas même une partie ; si vous êtes un particulier et prouvez que vous n'êtes pas résident fiscal en Espagne, ce seuil passe à 10 000 €. Les paiements fractionnés s'additionnent. Et avant chaque virement, téléphonez à votre avocat ou au notaire pour confirmer le numéro de compte : des escrocs envoient parfois de fausses coordonnées bancaires par e-mail.

L'inscription

L'inscription au registre foncier (Registro de la Propiedad) n'est pas obligatoire, mais vivement conseillée : elle vous protège en tant que propriétaire reconnu, et une hypothèque n'existe juridiquement qu'une fois inscrite. Le droit de timbre se déclare avec le modelo 600 ; c'est généralement votre avocat ou une gestoría qui s'en charge pour vous.

Taxe foncière (IBI). La commune la prélève chaque année sur la valeur cadastrale, à un taux qu'elle fixe elle-même : en règle générale entre 0,4 et 1,10 % pour les biens urbains, certaines communes pouvant aller un peu au-delà. Qui est propriétaire au 1er janvier paie pour toute l'année. Un décret d'octobre 2026 (RDL 29/2026) permet en outre aux communes situées dans des zones officiellement tendues d'appliquer une majoration allant jusqu'à 150 % aux logements utilisés pour des séjours touristiques ; au 19 octobre 2026, le Parlement espagnol n'avait pas encore validé ce décret.

Copropriété, déchets et assurance. Les charges de copropriété (comunidad), la taxe communale sur les déchets (basura) et l'assurance habitation varient selon le programme et la commune. Dans un immeuble neuf, la copropriété établit son premier budget après la livraison. Demandez une estimation avant de réserver.

Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Si vous utilisez vous-même le logement sans le louer, l'Espagne vous impose malgré tout sur un revenu imputé : 1,1 % de la valeur cadastrale si celle-ci a été révisée au cours des dix dernières années, sinon 2 %. Vous payez 19 % sur ce montant si vous vivez dans l'UE ou l'EEE (y compris l'Islande, la Norvège et le Liechtenstein), et 24 % si vous vivez ailleurs. Aucune déduction de frais n'est admise. Vous déclarez avec le modelo 210, la déclaration des non-résidents, l'année suivante.

Un exemple du fisc espagnol : valeur cadastrale de 60 000 € × 1,1 % = 660 € de revenu imputé, × 19 % = 125,40 € par an.

Si vous louez une partie de l'année, le calcul change. Faites-le établir par votre conseiller.

L'impôt sur la fortune vous concerne-t-il ? En tant que non-résident, vous ne le payez que sur votre patrimoine situé en Espagne, déduction faite du prêt qui a servi à acheter le logement. L'abattement national est de 700 000 € ; une déclaration est nécessaire si un impôt est dû ou si votre patrimoine espagnol dépasse 2 millions d'euros en valeur brute. La plupart des acheteurs d'un seul logement restent en dessous. Les non-résidents peuvent opter pour les règles de la région où se trouve la majeure partie de leur patrimoine espagnol ; votre conseiller calcule ce qui est le plus avantageux. Au-delà de 3 millions d'euros de patrimoine s'applique en outre un impôt de solidarité.

Votre première année de propriétaire d'un logement neuf

1. Droit de timbre et frais à l'acte (chapitre 3).
2. Raccordements et contrats d'eau et d'électricité ; en Communauté valencienne, sur la base du document d'occupation.
3. Les charges de copropriété, à partir de la livraison.
4. Une assurance habitation.
5. L'IBI à partir du premier 1er janvier où vous êtes propriétaire.
6. Le modelo 210 pour le revenu imputé, l'année suivante.
7. Pays-Bas : le logement compte dans le box 3 (chapitre 10).
8. Belgique : déclarer le logement au SPF Finances, dans les 30 jours suivant sa première occupation ou location (chapitre 10).
9. Un pack mobilier est une option commerciale, distincte du logement. Demandez comment il est facturé et à quel taux de TVA.
10. La climatisation ou d'autres options, si elles ne figurent pas dans le descriptif technique.

Tous les coûts et impôts annuels, avec l'IBI par commune et des exemples chiffrés dans trois régions, figurent dans notre guide Impôts et charges annuelles des non-résidents. Ce qu'il faut régler après la remise des clés, de l'eau et l'électricité à la copropriété, est expliqué dans Acheter un logement neuf : de la réservation à la livraison.

Choisissez votre pays de résidence. Vous payez dans les deux cas les impôts espagnols du chapitre 9 ; la différence tient à ce qui s'y ajoute chez vous.

Je vis aux Pays-Bas

• Votre logement espagnol relève du box 3, en tant que résidence secondaire. Il est pris en compte pour sa valeur de marché, considéré comme inoccupé, au 1er janvier de l'année précédente : pour votre déclaration 2026, c'est la valeur au 1er janvier 2025.
• Pour 2026 : un abattement (heffingvrij vermogen) de 59 357 € par personne (118 714 € avec un partenaire fiscal), un rendement forfaitaire de 6,00 % sur les autres avoirs, dont ce logement, et un taux de 36 %.
• Un prêt pour le logement espagnol n'est pas une dette hypothécaire de résidence principale (eigenwoningschuld), mais une dette du box 3. Pour 2026, un seuil de 3 800 € par personne s'applique.
• Comme l'Espagne impose aussi le logement, vous bénéficiez d'une réduction pour éviter la double imposition. La réduction retire la part de l'impôt qui correspond au logement, mais le logement participe à l'abattement.
• Si vous louez sans services supplémentaires, le loyer relève simplement du box 3. Si vous proposez des services comme les repas ou le linge, le revenu peut basculer dans le box 1.
• Le nouveau box 3 (Wet werkelijk rendement box 3, la loi néerlandaise sur le rendement réel), prévu à partir du 1er janvier 2028, n'est encore qu'un projet de loi : la Tweede Kamer (la Chambre basse) l'a adopté le 12 février 2026, mais l'Eerste Kamer (le Sénat) a reporté son vote et attend que la Tweede Kamer ait examiné la modification annoncée par le gouvernement le 29 septembre 2026 (situation au 13 octobre 2026).

Le fonctionnement du box 3 et de la réduction, avec des exemples chiffrés, est expliqué dans notre guide Votre logement en Espagne et la fiscalité néerlandaise.

Consultez votre conseiller fiscal pour votre situation personnelle.

Je vis en Belgique

• Vous devez déclarer un logement à l'étranger au SPF Finances, via MyMinfin ou au moyen du formulaire : dans les quatre mois suivant l'achat ou, pour un logement neuf qui n'a encore été ni occupé ni loué, dans les 30 jours suivant la première occupation ou la première location. Une déclaration tardive ou absente peut entraîner une amende.
• Le SPF fixe un revenu cadastral belge pour votre logement espagnol et vous le notifie par recommandé. Vous pouvez introduire une réclamation dans les deux mois.
• Si vous occupez le logement vous-même ou le louez à des particuliers, vous êtes imposé sur le revenu cadastral indexé, multiplié par 1,40. Si vous louez meublé, faites vérifier si une partie du loyer est considérée comme une location de mobilier.
• Ce revenu est en principe exonéré en Belgique, mais il est pris en compte pour déterminer le taux applicable à vos autres revenus. Vous ne pouvez pas en déduire les impôts espagnols sur le logement, et la Belgique ne les impute pas non plus.
• Vous mentionnez chaque année un compte bancaire espagnol dans votre déclaration et le déclarez une fois au Point de contact central de la Banque nationale.

La déclaration, le revenu cadastral et des exemples chiffrés sont expliqués dans notre guide Votre logement en Espagne et la fiscalité belge.

Consultez votre conseiller fiscal pour votre situation personnelle.

Vous vivez ailleurs, en France par exemple ? Ce sont les règles de votre pays qui s'appliquent ; adressez-vous à un conseiller fiscal sur place.

Oui, mais un enregistrement touristique n'est jamais acquis d'avance. Les règles varient selon la région et la commune, dans un immeuble d'appartements la copropriété a son mot à dire, et les règles changent régulièrement. Vérifiez-les donc toujours avant d'acheter.

• La copropriété a son mot à dire. Depuis le 3 avril 2025, un appartement situé dans un immeuble en copropriété ne peut être loué à des touristes que si la copropriété l'approuve expressément et au préalable : trois cinquièmes des propriétaires, représentant aussi ensemble trois cinquièmes des quotes-parts. Si vous achetez après cette date un appartement qui disposait déjà d'une licence, cette approbation vous est également nécessaire. Pour un logement neuf, demandez avant l'achat si les statuts ou la première décision de la copropriété autoriseront l'usage touristique.
• Le numéro d'enregistrement national a disparu. Le 19 mai 2026, le Tribunal suprême espagnol a annulé les règles du registre national des locations de courte durée ; cet arrêt est publié au Bulletin officiel de l'État depuis le 8 juin 2026. Deux arrêts ultérieurs, du 21 mai et du 1er juin 2026, sont parvenus à la même conclusion. Les registres régionaux des logements touristiques restent en vigueur.
• Communauté valencienne : la location touristique porte sur un logement entier, pour dix nuits au maximum au même client. Il vous faut un rapport urbanistique favorable de la commune, une déclaration (declaración responsable) comprenant notamment une assurance responsabilité civile, et le document d'occupation. Un nouveau propriétaire dépose une nouvelle déclaration, et le numéro d'enregistrement figure dans chaque annonce. Certaines communes ont temporairement suspendu les nouveaux enregistrements.
• Région de Murcie : une déclaration auprès de l'Instituto de Turismo régional et une assurance responsabilité civile. À partir du 4 novembre 2026, le numéro d'enregistrement doit figurer dans toute publicité, plateformes comprises, et faire de la publicité sans numéro devient une infraction grave (Ley 3/2026).
• Andalousie : une déclaration et une inscription au registre du tourisme d'Andalousie. Les communes peuvent limiter le nombre de logements touristiques. Depuis le 23 août 2025, et pour trois ans au maximum, Malaga n'autorise plus aucun nouveau logement touristique sur l'ensemble de son territoire ; depuis le 25 juillet 2026, elle exclut aussi les nouveaux établissements d'hébergement touristique sur les terrains résidentiels (approbation initiale).
• Louer plus longtemps. En Communauté valencienne, une location de plus de dix nuits au même locataire sort du cadre des règles touristiques ; en Andalousie, une location de plus de deux mois. Depuis le 8 octobre 2026, la loi nationale sur les baux limite en outre un séjour touristique à 31 jours, et la location de moyenne durée (alquiler de temporada) s'appelle désormais « location temporaire » : plus de 31 jours, en règle générale 12 mois au maximum, et uniquement pour un motif réel et démontrable du locataire. Les contrats de moyenne durée signés avant le 8 octobre 2026 restent soumis aux anciennes règles jusqu'à leur terme.
• Pas encore définitif. Ces nouvelles règles figurent dans le décret-loi 29/2026, qui s'applique provisoirement depuis le 8 octobre 2026. Un second décret-loi, le 28/2026, modifierait à partir du 15 novembre 2026 la reconduction des baux ordinaires après les cinq ou sept premières années. Le Congrès espagnol doit encore valider les deux ; au 19 octobre 2026, ce n'était pas fait. Si un décret est rejeté, ses règles tombent.
• TVA sur la location de courte durée : selon le décret-loi 29/2026, la location d'un logement meublé pour 30 nuits au maximum au même locataire sera soumise à 10 % de TVA à partir du 1er décembre 2026, si le Congrès valide le décret. Faites vérifier par votre conseiller ce que cela signifie pour vous.
• Impôt sur les loyers : si vous vivez dans l'UE ou l'EEE, vous payez en Espagne 19 % sur le loyer net, avec un certificat de résidence fiscale ; vous déclarez avec le modelo 210. Les résidents d'autres pays paient 24 % sur le loyer brut. Si vous proposez des services comme le ménage pendant le séjour, un autre régime peut s'appliquer. Chez vous, le loyer relève généralement du box 3 aux Pays-Bas et du revenu cadastral en Belgique (chapitre 10).

Tout sur la location touristique, de moyenne et de longue durée, région par région et avec l'impôt sur les loyers, dans notre guide Location touristique, de moyenne ou de longue durée en Espagne.

• Depuis le 17 août 2015, une seule loi successorale régit l'ensemble de la succession dans presque tous les pays de l'UE : par défaut, celle du pays où vous aviez votre résidence habituelle au moment du décès. Dans un testament, vous pouvez choisir à la place la loi de votre nationalité.
• L'Espagne prélève des droits de succession sur les biens situés en Espagne. Vos héritiers font la déclaration auprès du fisc espagnol (modelo 650) dans les six mois, avec une prolongation possible de six mois. Les héritiers qui vivent dans l'UE n'ont pas besoin pour cela d'un représentant espagnol.
• Si le défunt ne vivait pas en Espagne, les héritiers peuvent choisir les règles de la région où se trouve l'essentiel du patrimoine espagnol. En Communauté valencienne et à Murcie, le conjoint, les enfants et les parents bénéficient actuellement d'une réduction de 99 % sur les droits de succession espagnols ; en Andalousie, 1 000 000 € sont d'abord déduits de leur part, après quoi s'applique encore une réduction de 99 %.
• Si le défunt vivait aux Pays-Bas, les héritiers y paient des droits de succession sur ce qu'ils héritent, y compris sur le logement espagnol. Des règles évitant la double imposition peuvent s'appliquer, ou l'impôt espagnol peut être déduit de la succession ; faites vérifier quelle règle vaut dans votre cas. En Belgique, c'est la Région du dernier domicile qui prélève : la Flandre impose aussi le logement espagnol et réduit cet impôt des droits de succession espagnols payés sur ce logement. Pour Bruxelles et la Wallonie, voyez avec votre notaire comment l'impôt espagnol est pris en compte.
• Voyez avec votre notaire ou votre avocat si un testament espagnol pour vos biens en Espagne est judicieux.

Quelle loi successorale s'applique, comment fonctionnent les droits de succession espagnols et ce que vos héritiers doivent faire : tout cela figure dans notre guide Testament et succession pour les propriétaires néerlandais et belges en Espagne.

Consultez votre conseiller fiscal pour votre situation personnelle.

Le parcours ressemble à celui du neuf, mais vous achetez à un propriétaire et non à un promoteur. Cela change cinq choses.

L'acompte (arras). Pour un bien existant, vous signez généralement un contrat avec acompte. Il existe plusieurs types d'arras, chacun avec des conséquences différentes si l'acheteur ou le vendeur se retire. La loi ne fixe aucun montant ; plus de 10 % est inhabituel. Faites-vous expliquer par votre avocat quel type vous signez, et inscrivez expressément dans le contrat les conditions, comme l'obtention d'un prêt hypothécaire.

Un vendeur qui ne vit pas en Espagne. Vous retenez alors 3 % du prix et les versez dans le mois au fisc espagnol (modelo 211, la déclaration de cette retenue). À défaut, le logement lui-même reste tenu de ce montant. L'impôt communal sur la plus-value du terrain (plusvalía municipal) est normalement à la charge du vendeur, mais si celui-ci ne vit pas en Espagne, vous êtes légalement, en tant qu'acheteur, le contribuable substitut. Faites régler ces deux points par votre avocat lors de l'acte.

La nota simple. Cet extrait du registre foncier indique le propriétaire et les charges qui grèvent le logement. Vous le commandez en ligne auprès des Registradores, pour environ 9 € par bien. Votre avocat vérifie séparément les impôts locaux et les charges de copropriété impayés.

Plus de dix ans, en Communauté valencienne. Si la première occupation remonte à plus de dix ans, une nouvelle déclaration d'occupation (declaración responsable de segunda ocupación) est nécessaire lors de la vente. Demandez si le vendeur en dispose.

L'état technique. Avant de signer, faites examiner le logement par un expert en bâtiment. Votre avocat peut vous indiquer à qui vous adresser.

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Vous pensez déjà plus loin ? Ce que vous paierez plus tard en impôts espagnols lors d'une revente, notre outil de calcul de l'impôt sur les plus-values en Espagne l'estime ; la vente avec nous est expliquée sur Vendre votre bien.

1. Payer un promoteur sans preuve de garantie à votre nom, sans compte séparé, ou avant le permis de construire.
2. Supposer qu'une licence touristique est attachée à l'appartement. En Communauté valencienne, un nouveau propriétaire dépose une nouvelle déclaration, et depuis avril 2025, l'accord de la copropriété est nécessaire dans toute l'Espagne.
3. Acheter un bien existant en dessous de la valeur de référence en pensant payer moins d'impôt. L'ITP se calcule sur le plus élevé des deux montants.
4. Oublier la retenue de 3 % lorsque le vendeur ne vit pas en Espagne. Le logement reste alors tenu de ce montant.
5. Les dettes attachées au logement : charges inscrites au registre foncier, IBI ou charges de copropriété impayés.
6. Payer en espèces ou au noir. Si vous achetez à un promoteur ou à une autre entreprise pour 1 000 € ou plus, vous ne pouvez rien en payer en espèces ; pour un particulier qui prouve qu'il n'a pas son domicile fiscal en Espagne, ce seuil est de 10 000 €. Les paiements fractionnés s'additionnent, et le notaire consigne votre mode de paiement.
7. De fausses coordonnées bancaires envoyées par e-mail. Confirmez chaque numéro de compte par téléphone auprès de votre avocat ou du notaire.
8. Un logement sans document d'occupation : des problèmes de raccordement et de location et, pour un achat sur plan, un motif pour demander le remboursement.
9. En Andalousie : un logement rural jamais construit dans les règles et seulement toléré (AFO). Un tel logement ne peut en principe pas être loué à des touristes, sauf autorisation expresse de la commune ; faites vérifier sa situation urbanistique.
10. Une procuration plus large que nécessaire. Limitez-la à cet achat.
11. Des rendements locatifs promis. Considérez-les comme une attente, pas comme une garantie.

Toutes les embûches, étape par étape, avec ce que vous vérifiez et le document à demander, figurent dans notre guide Pièges de l'achat neuf : la liste de contrôle.

• Escritura de compraventa : l'acte notarié de vente.
• Notario : le notaire, un officier public qui vérifie l'identité, la légalité et le mode de paiement, et transmet l'acte au registre.
• Registro de la Propiedad : le registre foncier.
• Nota simple : un extrait de ce registre, avec le propriétaire, la description et les charges, comme une hypothèque, une saisie ou une servitude.
• Contrato de reserva : le contrat de réservation.
• Contrato privado de compraventa : le contrat de vente sous seing privé, signé avant l'acte.
• Arras : un acompte, assorti de règles sur ce qui se passe si une partie se retire.
• Sobre plano / llave en mano : sur plan / prêt à emménager.
• Licencia de obras : le permis de construire. À partir de ce moment, chaque versement doit être garanti.
• Aval bancario / seguro de caución : une garantie bancaire ou une assurance caution couvrant vos versements.
• Cuenta especial : le compte séparé destiné aux versements des acheteurs.
• Acta de recepción : le procès-verbal par lequel l'entrepreneur remet l'immeuble au promoteur. C'est là que les garanties commencent.
• Primera ocupación : le document d'occupation d'un logement neuf : une licence ou une déclaration, selon la région.
• Seguro decenal : l'assurance décennale obligatoire pour la structure.
• IVA / AJD / ITP : TVA / droit de timbre sur l'acte / impôt sur les transmissions patrimoniales.
• Valor de referencia : la valeur de référence du cadastre, l'assiette minimale de l'ITP.
• IBI : la taxe foncière annuelle de la commune.
• Comunidad de propietarios : la copropriété.
• Plusvalía : l'impôt communal sur la plus-value du terrain, normalement à la charge du vendeur.
• NIE : le numéro d'identification des étrangers.
• Poder notarial : une procuration notariée.