Een huis kopen in Spanje: hoe gaat het en wat kost het?

Er zijn drie manieren om in Spanje te kopen, en ze verschillen in meer dan de prijs: ook de belasting, de bescherming en het moment waarop u erin kunt, zijn telkens anders.

Op plan (sobre plano; in Nederland ook "op tekening"). De woning moet nog gebouwd worden of is in aanbouw. Vaak kiest u nog de verdieping, de ligging en de afwerking, en u betaalt in termijnen. Daar staat wachten tegenover: u kunt er pas in op de opleverdatum uit uw contract. De wet beschermt die termijnbetalingen (hoofdstuk 4).

Sleutelklaar (llave en mano). Het project is af. U ziet precies wat u koopt, u kunt snel tekenen en u heeft dezelfde wettelijke garanties als bij kopen op plan. Die lopen wel vanaf de oplevering door de aannemer aan de ontwikkelaar, zodat er van elke termijn al een deel voorbij kan zijn.

Bestaand (reventa). Een woning die al bewoond is geweest. U betaalt overdrachtsbelasting in plaats van btw, de controles zijn anders en er is geen ontwikkelaar die voor de bouw instaat. Daarover gaat hoofdstuk 13.

De afwegingen tussen op plan en sleutelklaar, met een rekenvoorbeeld, staan in onze gids Op plan of sleutelklaar kopen. Elke projectpagina vermeldt de verwachte oplevering.

Bekijk sleutelklare nieuwbouwBekijk nieuwbouw met oplevering volgend jaarBekijk bestaande woningen

Energielabel en de nieuwe Europese regels. Sinds 28 mei 2024 is een vernieuwde Europese richtlijn voor de energieprestatie van gebouwen van kracht; de lidstaten moesten haar uiterlijk 29 mei 2026 omzetten. Volgens die richtlijn moeten nieuwe gebouwen vanaf 2030 emissievrij zijn, nieuwe overheidsgebouwen al vanaf 2028; Spanje moet dat nog in eigen regels omzetten. Voor woningen moet elk land het gemiddelde primaire energieverbruik van de hele woningvoorraad tegen 2030 met minstens 16% verlagen ten opzichte van 2020: een nationaal gemiddelde, geen verbod om een woning met label G te verkopen of te verhuren. Overweegt u een bestaande woning met label F of G, vraag uw adviseur dan wat nu al vastligt: de nationale uitwerking kan later subsidies of verplichtingen brengen. Meer daarover leest u in onze gids Energielabel en de EU-regels voor 2030.

Hieronder staat de route voor een woning op plan. Koopt u sleutelklaar, dan slaat u stap 8 en 9 over. Een bestaande woning volgt dezelfde grote lijnen, met de verschillen uit hoofdstuk 13.

Voorbereiden

1. Budget en wensen. Tel bij de prijs ongeveer 13% op voor belasting en kosten (hoofdstuk 3). Heeft u een Spaanse hypotheek nodig, begin dan vroeg: de bank moet u het bindende aanbod minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening geven.
2. NIE-nummer. Vraag het meteen aan, tegelijk met stap 1: zonder NIE kunt u niet kopen (hoofdstuk 6).
3. Bezichtigingsreis. Bekijk de modelwoning en de bouwplek, loop door de buurt op verschillende momenten van de dag en spreek bij voorkeur al met uw eigen advocaat.

Vastleggen

1. Project kiezen. Controleer de ontwikkelaar en het project voordat u iets betaalt (hoofdstuk 5).
2. Reserveren. Met een reserveringsovereenkomst en een reserveringsbedrag haalt de ontwikkelaar de woning uit de verkoop. De wet schrijft geen vorm voor, dus telt wat er op papier staat. Laat vastleggen of u het bedrag terugkrijgt als uw advocaat bij zijn onderzoek een probleem vindt.
3. Juridisch onderzoek. Uw advocaat controleert de bouwvergunning, de eigendom van de grond, de garantie op uw betalingen, de bouwbeschrijving en het betalingsschema.
4. Koopovereenkomst. Daarna tekent u de onderhandse koopovereenkomst met de ontwikkelaar, het contrato privado de compraventa. Dat gebeurt meestal binnen enkele weken na de reservering, vaak binnen 30 dagen; de precieze termijn staat in uw reserveringsovereenkomst. Volgens de wet moeten in de koopovereenkomst drie dingen staan: de plicht om alles met wettelijke rente terug te betalen als de bouw niet start, niet op tijd klaar is of geen bewoningsdocument krijgt; de bank of verzekeraar die daarvoor garant staat; en de aparte rekening waarop u betaalt.

Bouwen

1. Termijnen. U betaalt volgens het schema uit het contract, op de aparte rekening, en alleen als de garantie op uw naam die betaling dekt (hoofdstuk 4).
2. Bouw. De ontwikkelaar bouwt met de vergunningen en verzekeringen die de wet eist. Tijdens de bouw houdt hij u op de hoogte en kiest u eventuele opties.

Afronden

1. Oplevering. Het gebouw wordt opgeleverd en de ontwikkelaar regelt het bewoningsdocument bij de gemeente (hoofdstuk 8).
2. Keuring. Vóór de akte loopt u de woning na en legt u gebreken schriftelijk vast.
3. Akte en sleutels. U tekent bij de notaris, betaalt het restant en krijgt de sleutels. Een hypotheek tekent u meestal bij dezelfde afspraak.
4. Belasting en inschrijving. De btw betaalt u via de ontwikkelaar; het zegelrecht (AJD) wordt namens u aangegeven. Daarna volgt de inschrijving in het eigendomsregister.
5. Nazorg. Nutscontracten, de vereniging van eigenaars en de garanties van 1, 3 en 10 jaar.

Hoe lang het geheel duurt, hangt bij kopen op plan vooral af van de opleverdatum in uw contract. Bij sleutelklaar bepalen uw NIE, het onderzoek van uw advocaat en eventueel de hypotheek het tempo.

Wie doet wat?

Bovenop de koopprijs komen belasting en een paar vaste kosten. Bij nieuwbouw zijn dat btw en zegelrecht, bij een bestaande woning overdrachtsbelasting. Welk tarief geldt, hangt af van de regio waar de woning ligt, niet van waar u woont.

In welke regio ligt uw costa?

• Comunitat Valenciana: Costa Blanca, Valencia, Costa del Azahar
• Región de Murcia: Costa Cálida
• Andalucía: Costa del Sol, Costa de Almería, Costa Tropical, Costa de la Luz

Nieuwbouw: btw en zegelrecht

Koopt u een nieuwe woning van de ontwikkelaar, dan betaalt u 10% btw (IVA). De nieuwbouwprijzen op onze website zijn exclusief btw: die 10% komt er nog bij. Dat tarief geldt ook voor maximaal twee parkeerplaatsen en bijgebouwen die u samen met de woning koopt. Daarbovenop komt zegelrecht op de akte (AJD):

Let op twee uitzonderingen. Koopt u een "bijna nieuwe" woning van een particulier, dan geldt die voor de fiscus niet meer als nieuwbouw en betaalt u overdrachtsbelasting. Hetzelfde geldt als anderen dan de koper er twee jaar of langer hebben gewoond, bijvoorbeeld omdat de ontwikkelaar de woning verhuurde.

Bestaande woning: overdrachtsbelasting

Belgische kopers kennen dit als registratierechten. U betaalt de belasting over de koopprijs, maar minstens over de referentiewaarde van het Spaanse kadaster (valor de referencia): ligt uw prijs lager, dan betaalt u over die referentiewaarde. Kost de woning in de Comunitat Valenciana meer dan € 1 miljoen, laat uw adviseur dan uitrekenen hoe het hogere tarief op uw prijs uitvalt.

Notaris, register, gestoría en advocaat

Notaris en register rekenen volgens een wettelijk tarief, de gestoría en uw advocaat niet. Bij een prijs van € 300.000 rekenen wij met deze ramingen (indicatief, 2026):

• Notaris: het wettelijke tarief na de verplichte korting van 5%, plus € 300 voor bladen, afschriften en kleine posten, plus 21% btw. Raming: € 830.
• Eigendomsregister: ook een wettelijk tarief, per ingeschreven registergoed. Wij rekenen met dat tarief na 5% korting, plus € 100 voor bijvoorbeeld een apart ingeschreven parkeerplaats of berging, plus btw. Raming: € 380.
• Gestoría, het administratiekantoor dat aangiftes en inschrijving afhandelt: ongeveer € 300 tot € 500. Raming: € 450.
• Uw advocaat: doorgaans 1 tot 2% plus 21% btw, soms een vaste prijs. Raming: 1% plus btw, dus € 3.630.
• Met een hypotheek: de taxatie is voor u; wij rekenen met € 450. De notaris en het register voor de hypotheekakte, de gestoría en de belasting op de hypotheek betaalt de bank.

Rekenvoorbeeld bij € 300.000

Nieuwbouw, prijs € 300.000 exclusief btw, zonder hypotheek:

Bestaande woning, prijs € 300.000, referentiewaarde niet hoger dan de prijs:

Ter vergelijking: dezelfde bestaande woning in de Comunitat Valenciana kostte vóór 1 juni 2026, toen het tarief nog 10% was, € 35.290 aan belasting en kosten.

Makelaarskosten

Voor u als koper: geen. In Spanje betaalt doorgaans de verkopende partij de makelaar; kopers betalen CasaViva Costa niets, tenzij ze een eigen aankoopmakelaar inschakelen. Wie dat doet, betaalt die eigen makelaar, niet ons. De verkopende partij is de ontwikkelaar of de eigenaar.

Gaat u er wonen?

Wordt de woning uw hoofdverblijf, dan kan de belasting lager uitvallen. In de Comunitat Valenciana betaalt u voor een nieuwbouwwoning die uw hoofdverblijf wordt 0,1% zegelrecht in plaats van 1,4%; bij € 300.000 is dat € 300 in plaats van € 4.200. Dat staat sinds 2019 in de Valenciaanse belastingwet. In Murcia en Andalucía gelden lagere tarieven alleen voor bepaalde groepen kopers of voor goedkopere woningen, met eigen voorwaarden. Wat als hoofdverblijf telt, volgt de Spaanse inkomstenbelasting, en wie de voorwaarden later niet haalt, betaalt het verschil met rente bij. Laat uw adviseur dus vóór de akte bevestigen of het voor u geldt. Voor een tweede woning of vakantiewoning geldt het gewone tarief.

De hypotheek- en kostencalculator rekent het voor uw eigen prijs en regio uit, met of zonder hypotheek. Alle tarieven, de voorbeelden bij € 250.000, € 400.000 en € 600.000 en hoe notaris en register hun rekening opbouwen, vindt u in onze gids Kosten koper in Spanje per regio.

Bekijk nieuwbouw aan de Costa BlancaBekijk nieuwbouw aan de Costa CálidaBekijk nieuwbouw aan de Costa del Sol

Wie op plan koopt, betaalt een deel van de prijs voor een woning die er nog niet staat. De Spaanse wet vangt dat risico stevig op, mits u zich aan de volgorde houdt.

De regel. Sinds 1 januari 2016 staat de bescherming in de Spaanse bouwwet, de Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), in de eerste aanvullende bepaling zoals gewijzigd door Ley 20/2015. De oude wet uit 1968 is ingetrokken; wie die nog aanhaalt, werkt met verouderde informatie.

Wat de ontwikkelaar moet doen

• Vanaf het moment dat de bouwvergunning is verleend, elk bedrag dat u betaalt laten garanderen, inclusief de belastingen erover en vermeerderd met de wettelijke rente.
• Die garantie afsluiten bij een bank (een aval) of een verzekeraar (een seguro de caución), op uw naam.
• Uw betalingen laten storten op een aparte rekening die alleen voor de bouw gebruikt mag worden.

Wanneer krijgt u uw geld terug? Als de bouw niet begint, als ze niet binnen de afgesproken termijn klaar is, of als de woning geen bewoningsdocument krijgt. U stuurt de ontwikkelaar eerst een formele aanmaning; hij heeft dan 30 dagen om terug te betalen. Gebeurt dat niet, dan spreekt u de verzekeraar of de bank aan die de garantie gaf; een verzekeraar moet binnen 30 dagen na uw claim betalen. Let op één termijn: een bankgarantie vervalt twee jaar na de tekortkoming als u in die periode geen ontbinding en terugbetaling heeft gevraagd.

Wanneer eindigt de garantie? Zodra de woning haar bewoningsdocument heeft én aan u is opgeleverd.

Betaal liefst niets vóór de bouwvergunning. De wet verplicht de ontwikkelaar pas vanaf de vergunning om uw betalingen te garanderen; of geld dat u vóór de vergunning betaalde daarna onder de garantie valt, is niet uitgemaakt. Dat geldt ook voor een reserveringsbedrag: vraag waar het geld naartoe gaat, of u het terugkrijgt, en laat uw advocaat nagaan hoe het beschermd is.

Een kleine vertraging is iets anders dan een project dat niet wordt afgebouwd. Of u bij een beperkte vertraging kunt ontbinden, hangt af van uw contract en van de rechtspraak. Laat uw advocaat dat beoordelen voordat u iets beslist.

Zo werkt het in de praktijk. Stel, u koopt op plan voor € 300.000 plus btw. Bij de reservering betaalt u een vast bedrag, bij de koopovereenkomst een eerste deel van de prijs, tijdens de bouw volgen termijnen en het restant betaalt u bij de notaris. Vanaf de bouwvergunning moet elke betaling gedekt zijn door de garantie op uw naam. Bij de koopovereenkomst krijgt u het bewijs van die garantie; veel verzekeraars geven daarnaast per betaling een certificaat. Ontbreekt het bewijs voor een termijn, betaal die dan pas als het er is.

Meer uitleg over deze garantie geeft de Banco de España; de wettekst staat in het Spaanse Staatsblad.

Hoe de garantie werkt, wat ze dekt en hoe u stap voor stap claimt, leest u in onze gids Bankgarantie bij betalingen op plan.

Tien controles voordat u reserveert. Het juridische deel is voor uw advocaat.

1. Bouwvergunning (licencia de obras): nummer, datum en op wiens naam. Laat de gemeente dat bevestigen.
2. De grond: wie is eigenaar en rusten er lasten op? Dat blijkt uit een uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) van het perceel.
3. Garantie op uw betalingen: de naam van de bank of verzekeraar, de aparte rekening, en het garantiebewijs op uw naam.
4. Tienjarige verzekering (seguro decenal): zonder bewijs ervan kan het gebouw niet als afgewerkt worden ingeschreven. Vraag nu al wie de verzekeraar wordt.
5. Energielabel: bij kopen op plan het label uit het projectcertificaat. Het hoort in elke advertentie te staan, ook bij makelaars en op portalen.
6. Bijlagen bij het contract: de bouwbeschrijving en de plattegronden, het betalingsschema en de opleverdatum.
7. Het bedrijf zelf: laat uw advocaat nagaan of de ontwikkelaar correct is ingeschreven en niet in financiële moeilijkheden zit.
8. Eerdere projecten: welke projecten heeft deze ontwikkelaar al opgeleverd, en waren die op tijd? Een bezoek aan een afgewerkt project zegt veel.
9. De toekomstige vereniging van eigenaars: zullen de statuten toeristische verhuur toelaten of verbieden (hoofdstuk 11)?
10. Bij sleutelklaar: het bewoningsdocument en het certificaat van einde werken (certificado final de obra).

Waar wij deze gegevens hebben, ziet u ze op de projectpagina; de rest vragen wij voor u op bij de ontwikkelaar. Uw advocaat beoordeelt ze. Hoe u een project kiest en de ontwikkelaar natrekt, leest u uitgebreider in onze gids Nieuwbouw kopen: van reservering tot oplevering.

Het NIE-nummer

Het NIE (Número de Identidad de Extranjero) is uw persoonlijke identificatienummer als buitenlander in Spanje. U heeft het nodig voor elke economische handeling, ook voor de aankoop van een woning.

• Vanuit Nederland: bij het Spaanse consulaat-generaal in Amsterdam, als u korter dan drie maanden in Spanje verblijft. U maakt een afspraak en brengt het ingevulde formulier EX-15 mee (origineel en kopie), uw paspoort of identiteitskaart, een bewijs van uw adres in Nederland en een bewijs van de reden, zoals documenten over uw aankoop. Het NIE komt normaal binnen twee weken, per e-mail.
• Vanuit België: het consulaat-generaal in Brussel publiceert het formulier EX-15. Kijk op zijn website hoe u een afspraak maakt en hoe lang het duurt.
• Vanuit een ander land: bij het Spaanse consulaat in het land waar u woont.
• In Spanje: bij een Oficina de Extranjería of een politiebureau, zelf of via een vertegenwoordiger met een volmacht die de NIE-aanvraag uitdrukkelijk vermeldt.
• Kosten: een kleine vergoeding via formulier 790, code 012. Controleer het actuele bedrag vlak voor uw aanvraag.

Gaat u er langer dan drie maanden wonen, dan schrijft u zich in als inwoner en krijgt u het NIE bij die inschrijving.

Een Spaanse bankrekening

Voor de akte is die in de regel niet nodig: de notaris legt vast van welke rekening u betaalt. Toch is een Spaanse rekening in de praktijk handig: de onroerendgoedbelasting, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars en de nutsvoorzieningen worden er automatisch van afgeschreven.

Woont u in België, dan moet u een buitenlandse rekening ook aangeven (hoofdstuk 10).

Kopen zonder erbij te zijn

Met een notariële volmacht (poder notarial) tekent iemand anders namens u. Er zijn twee routes:

• Bij een Spaanse consul. Het consulaat in Amsterdam doet dit op afspraak, per e-mail of per post, en waarschuwt dat het lang kan duren.
• Bij uw eigen notaris in Nederland of België. Dan heeft u een beëdigde vertaling in het Spaans en een apostille nodig. Vraag uw Spaanse advocaat of de notaris daarbij moet verklaren dat zijn rol gelijkwaardig is aan die van een Spaanse notaris. Lukt dat niet, dan is het consulaat de uitweg.
  • Apostille in Nederland: aan de balie van elke rechtbank, of per post. Aan de balie meestal dezelfde dag.
  • Apostille in België: alleen elektronisch, via de FOD Buitenlandse Zaken. Bij een notariële akte vraagt de notaris haar aan; dat duurt normaal 48 uur.

Beperk de volmacht tot deze ene aankoop. Wanneer u wat regelt, van het NIE tot de volmacht, leest u in onze gids Nieuwbouw kopen: van reservering tot oplevering.

Een Spaanse hypotheek

Sinds 2019 beschermt de Spaanse hypotheekwet (Ley 5/2019) de koper goed:

• Minstens tien kalenderdagen vóór de ondertekening krijgt u het bindende aanbod (FEIN), een blad met waarschuwingen (FiAE) en het ontwerpcontract.
• Bij een notaris van uw keuze krijgt u gratis uitleg, die hij vastlegt in een akte. Zonder die stap kan de hypotheek niet getekend worden.
• U betaalt de taxatie, de afschriften die u zelf vraagt en, als het aanbod die bevat, een openingsprovisie. De notaris en het register voor de hypotheekakte, de gestoría en de belasting op de hypotheek zijn voor de bank.
• De bank mag verzekeringen maar beperkt verplichten, en moet een gelijkwaardige polis van elders aanvaarden.

Als niet-ingezetene

Spaanse banken financieren niet-ingezetenen vaak voor 60 tot 70% van de waarde (stand 2026). Hoe lang het akkoord duurt, verschilt per bank. Banken vragen meestal uw paspoort en NIE, de belastingaangiftes van de laatste drie jaar, zes maanden bankafschriften, loonstroken of een ander inkomensbewijs en een overzicht van lopende leningen.

Bij kopen op plan

De hypotheek tekent u pas bij de akte, aan het einde van de bouw. Bespreek daarom vóór u de koopovereenkomst tekent met de bank of uw adviseur wanneer de woning wordt getaxeerd en wat er gebeurt als die taxatie lager uitvalt dan de prijs.

Lenen in Nederland of België

Leent u in Nederland voor de Spaanse woning, bijvoorbeeld met uw huidige huis als onderpand? Dan is dat geen eigenwoningschuld maar een schuld in box 3 (hoofdstuk 10). In België hangen de mogelijkheden en de fiscale behandeling af van uw bank en uw situatie; bespreek ze met uw bank en uw belastingadviseur.

Eerst verkopen of eerst kopen?

Moet u uw huidige woning verkopen om de Spaanse te betalen? In Verhuizen naar Spanje zetten we de mogelijke volgordes en hun risico's naast elkaar.

Wat een lening betekent voor uw maandlasten, ziet u in de hypotheekcalculator.

De volgorde bij nieuwbouw

1. De bouw is klaar en de bouwleiding tekent het certificaat van einde werken (certificado final de obra).
2. De aannemer draagt het gebouw over aan de ontwikkelaar in een proces-verbaal van oplevering (acta de recepción). Vanaf die datum lopen de wettelijke garanties van 1, 3 en 10 jaar, dus niet vanaf het moment dat u de sleutels krijgt.
3. De ontwikkelaar regelt het bewoningsdocument bij de gemeente.
4. U keurt de woning, tekent de akte, betaalt het restant en krijgt de sleutels.

Het bewoningsdocument per regio

• Comunitat Valenciana: een declaración responsable de primera ocupación, met onder meer het certificaat van einde werken, het proces-verbaal van oplevering en foto's. De gemeente heeft tien werkdagen om het na te kijken.
• Región de Murcia: ook hier is de klassieke vergunning voor eerste bewoning vervangen door een melding of verklaring aan de gemeente.
• Andalucía: een declaración responsable de ocupación o utilización, met onder meer het certificaat van einde werken, het attest van de eindkosten, de ingebruikname van de installaties en een geluidsmeting.

Waarom het telt: in de Comunitat Valenciana is het nodig wanneer er een nieuw contract voor water, gas of elektriciteit komt (van leverancier wisselen kan zonder), en voor een registratie als toeristische woning. En bij kopen op plan geeft het ontbreken ervan u het recht uw geld terug te vragen.

De keuring vóór de akte

Loop de woning vóór de akte grondig na, liefst samen met iemand die er verstand van heeft, en leg elk gebrek schriftelijk vast, met een termijn voor herstel. Hoe u die rondgang aanpakt en wat u daarna bewaart, staat in Verhuizen naar Spanje. De keuring zelf, stap voor stap, staat in onze gids Nieuwbouw kopen: van reservering tot oplevering.

De wettelijke garanties

Alle termijnen lopen vanaf de oplevering door de aannemer aan de ontwikkelaar (de acta de recepción). Een vordering stelt u in binnen twee jaar nadat de schade zich voordoet.

Bij de notaris

De notaris is een openbaar ambtenaar. Hij controleert de identiteit van de partijen, de wettigheid van de akte en de manier van betalen: bij een overschrijving noteert hij de rekening van betaler en ontvanger. Wie dat weigert, kan de akte niet laten inschrijven.

Betaal daarom per overschrijving. Koopt u van een ontwikkelaar of een ander bedrijf voor € 1.000 of meer, dan mag u daarvan niets contant betalen, ook geen deel; voor een particulier die aantoont dat hij geen fiscale woonplaats in Spanje heeft, ligt die grens op € 10.000. Opgesplitste betalingen tellen samen. En bel vóór elke overschrijving uw advocaat of de notaris om het rekeningnummer te bevestigen: oplichters sturen soms valse betaalgegevens per e-mail.

Inschrijving

Inschrijving in het eigendomsregister (Registro de la Propiedad) is niet verplicht, maar wel sterk aan te raden: ze beschermt u als erkende eigenaar, en een hypotheek bestaat juridisch pas als ze is ingeschreven. Het zegelrecht geeft u aan met formulier 600; meestal doet uw advocaat of een gestoría dat voor u.

Onroerendgoedbelasting (IBI). De gemeente heft die jaarlijks op de kadastrale waarde, tegen een tarief dat ze zelf kiest: in de regel tussen 0,4 en 1,10% voor stedelijk vastgoed, en sommige gemeenten mogen iets hoger gaan. Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt voor het hele jaar. Een decreet van oktober 2026 (RDL 29/2026) laat gemeenten in officieel gespannen woningmarkten bovendien een toeslag tot 150% heffen op woningen die voor toeristisch verblijf worden gebruikt; het Spaanse parlement had dat decreet op 19 oktober 2026 nog niet bekrachtigd.

Vereniging van eigenaars, afval en verzekering. De bijdrage aan de vereniging van eigenaars (comunidad), de gemeentelijke afvalheffing (basura) en de woningverzekering verschillen per project en per gemeente. Bij nieuwbouw stelt de vereniging haar eerste begroting op na de oplevering. Vraag vóór u reserveert om een raming.

Belasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Gebruikt u de woning zelf en verhuurt u haar niet, dan rekent Spanje u toch een fictief inkomen toe: 1,1% van de kadastrale waarde als die in de afgelopen tien jaar is herzien, anders 2%. Daarover betaalt u 19% als u in de EU of de EER woont (ook IJsland, Noorwegen en Liechtenstein), en 24% als u ergens anders woont. Kosten aftrekken mag niet. U doet aangifte met formulier 210, in het jaar daarna.

Een voorbeeld van de Spaanse belastingdienst: kadastrale waarde € 60.000 × 1,1% = € 660 fictief inkomen, × 19% = € 125,40 per jaar.

Verhuurt u een deel van het jaar, dan verandert de berekening. Laat uw adviseur dat uitrekenen.

Vermogensbelasting: geldt die voor u? Als niet-ingezetene betaalt u die alleen over uw bezit in Spanje, min de lening waarmee u de woning kocht. Het landelijke vrijgestelde bedrag is € 700.000; aangifte is nodig als u belasting verschuldigd bent of als uw Spaanse bezit bruto meer dan € 2 miljoen waard is. De meeste kopers van één woning blijven daaronder. Niet-ingezetenen mogen kiezen voor de regels van de regio waar het grootste deel van hun Spaanse bezit ligt; uw adviseur rekent uit wat gunstiger is. Voor vermogens boven € 3 miljoen bestaat daarnaast een solidariteitsbelasting.

Uw eerste jaar als eigenaar van nieuwbouw

1. Zegelrecht en kosten bij de akte (hoofdstuk 3).
2. Aansluitingen en contracten voor water en elektriciteit; in de Comunitat Valenciana op basis van het bewoningsdocument.
3. De bijdrage aan de vereniging van eigenaars, vanaf de oplevering.
4. Een woningverzekering.
5. IBI vanaf de eerste 1 januari waarop u eigenaar bent.
6. Formulier 210 voor het fictieve inkomen, in het jaar daarna.
7. Nederland: de woning telt mee in box 3 (hoofdstuk 10).
8. België: de woning melden bij de FOD Financiën, binnen 30 dagen nadat u ze voor het eerst gebruikt of verhuurt (hoofdstuk 10).
9. Een meubelpakket is een commerciële extra, los van de woning. Vraag hoe het wordt gefactureerd en met welke btw.
10. Airco of andere extra's, als die niet in de bouwbeschrijving staan.

Alle jaarlijkse kosten en belastingen, met de IBI per gemeente en rekenvoorbeelden in drie regio's, staan in onze gids Belastingen en vaste kosten als niet-ingezetene. Wat u na de sleutels regelt, van water en stroom tot de vereniging van eigenaars, leest u in Nieuwbouw kopen: van reservering tot oplevering.

Kies waar u woont. De Spaanse belasting uit hoofdstuk 9 betaalt u in beide gevallen; het verschil zit in wat er thuis bijkomt.

Ik woon in Nederland

• Uw Spaanse woning valt in box 3, als tweede woning. Ze telt mee voor de waarde in het economische verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar ervoor: voor uw aangifte over 2026 is dat de waarde op 1 januari 2025.
• Voor 2026 geldt: een heffingvrij vermogen van € 59.357 per persoon (€ 118.714 met een fiscale partner), een forfaitair rendement van 6,00% op overige bezittingen, waaronder deze woning, en een tarief van 36%.
• Een lening voor de Spaanse woning is geen eigenwoningschuld maar een schuld in box 3. Voor 2026 geldt een drempel van € 3.800 per persoon.
• Omdat Spanje de woning ook belast, krijgt u een vermindering ter voorkoming van dubbele belasting. De vermindering haalt het deel dat bij de woning hoort weg, maar de woning deelt mee in het heffingvrij vermogen.
• Verhuurt u zonder extra diensten, dan valt de huur gewoon onder box 3. Biedt u diensten zoals maaltijden of linnengoed, dan kan het inkomen in box 1 terechtkomen.
• De nieuwe box 3 (Wet werkelijk rendement box 3), gepland vanaf 1 januari 2028, is nog een wetsvoorstel: de Tweede Kamer nam het op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer stelde haar stemming uit en wacht eerst tot de Tweede Kamer de wijziging heeft behandeld die het kabinet op 29 september 2026 aankondigde (stand 13 oktober 2026).

Hoe box 3 en de vermindering werken, met rekenvoorbeelden, leest u in onze gids Uw Spaanse woning en de Nederlandse belasting.

Raadpleeg uw belastingadviseur voor uw eigen situatie.

Ik woon in België

• Een buitenlandse woning moet u melden bij de FOD Financiën, via MyMinfin of met het formulier: binnen vier maanden na de aankoop, of bij nieuwbouw die nog niet gebruikt of verhuurd werd, binnen 30 dagen na het eerste gebruik of de eerste verhuur. Wie niet of te laat meldt, riskeert een boete.
• De FOD bepaalt een Belgisch kadastraal inkomen voor uw Spaanse woning en deelt u dat aangetekend mee. U kunt binnen twee maanden bezwaar maken.
• Gebruikt u de woning zelf of verhuurt u haar aan particulieren, dan wordt u belast op het geïndexeerde kadastraal inkomen, vermenigvuldigd met 1,40. Of bij gemeubelde verhuur een deel van de huur als huur van het meubilair telt, laat u nakijken.
• Dat inkomen is in België in de regel vrijgesteld, maar telt mee voor het tarief op uw andere inkomsten. Spaanse belastingen op de woning mag u er niet van aftrekken, en België verrekent ze ook niet.
• Een Spaanse bankrekening vermeldt u elk jaar in uw aangifte en meldt u één keer bij het Centraal Aanspreekpunt van de Nationale Bank.

Aangifte, kadastraal inkomen en rekenvoorbeelden staan in onze gids Uw Spaanse woning en de Belgische belasting.

Raadpleeg uw belastingadviseur voor uw eigen situatie.

Woont u ergens anders? Dan gelden de regels van uw eigen land; vraag het een belastingadviseur daar.

Dat kan, maar een toeristische registratie is nooit vooraf zeker. De regels verschillen per regio en per gemeente, in een appartementengebouw beslist de vereniging van eigenaars mee, en de regels veranderen geregeld. Controleer ze daarom altijd vóór u koopt.

• De vereniging van eigenaars beslist mee. Sinds 3 april 2025 mag een appartement in een gebouw met een vereniging van eigenaars alleen toeristisch worden verhuurd als de vereniging dat vooraf uitdrukkelijk goedkeurt: drie vijfde van de eigenaars, die samen ook drie vijfde van de aandelen hebben. Koopt u na die datum een appartement dat al een vergunning had, dan heeft u die goedkeuring ook nodig. Bij nieuwbouw vraagt u vóór de aankoop of de statuten of het eerste besluit van de vereniging toeristisch gebruik zullen toelaten.
• Het landelijke registratienummer is vervallen. Het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde op 19 mei 2026 de regels voor het landelijke register voor kortetermijnverhuur; die uitspraak staat sinds 8 juni 2026 in het Spaanse Staatsblad. Twee latere uitspraken, van 21 mei en 1 juni 2026, kwamen tot hetzelfde oordeel. De regionale registers voor toeristische woningen blijven gelden.
• Comunitat Valenciana: toeristische verhuur betekent een hele woning, voor hoogstens tien nachten aan dezelfde gast. U heeft een gunstig stedenbouwkundig verslag van de gemeente nodig, een verklaring (declaración responsable) met onder meer een aansprakelijkheidsverzekering, en het bewoningsdocument. Een nieuwe eigenaar dient een nieuwe verklaring in, en het registratienummer staat in elke advertentie. Sommige gemeenten hebben nieuwe registraties tijdelijk stilgelegd.
• Región de Murcia: een verklaring bij het regionale Instituto de Turismo en een aansprakelijkheidsverzekering. Vanaf 4 november 2026 moet het registratienummer in alle reclame staan, ook op platforms, en wordt adverteren zonder nummer een zware overtreding (Ley 3/2026).
• Andalucía: een verklaring en een inschrijving in het toerismeregister van Andalucía. Gemeenten mogen het aantal toeristische woningen beperken. Málaga laat sinds 23 augustus 2025, voor hoogstens drie jaar, nergens in de gemeente nog nieuwe toeristische woningen toe, en sluit sinds 25 juli 2026 ook nieuwe toeristische logiesaccommodatie op woongrond uit (voorlopige goedkeuring).
• Langer verhuren. In de Comunitat Valenciana valt verhuur van meer dan tien nachten aan dezelfde huurder buiten de toeristische regels, in Andalucía verhuur van meer dan twee maanden. Sinds 8 oktober 2026 begrenst de landelijke huurwet een toeristisch verblijf bovendien op 31 dagen, en heet seizoensverhuur 'tijdelijke huur': langer dan 31 dagen, als regel hoogstens 12 maanden, en alleen met een echte, aantoonbare reden van de huurder. Seizoenscontracten die vóór 8 oktober 2026 zijn getekend, houden tot hun einddatum de oude regels.
• Nog niet definitief. Die nieuwe regels staan in decreet-wet 29/2026, dat voorlopig geldt sinds 8 oktober 2026. Een tweede decreet-wet, 28/2026, zou vanaf 15 november 2026 de verlenging van gewone huurcontracten na de eerste vijf of zeven jaar veranderen. Het Spaanse Congres moet beide nog bekrachtigen; op 19 oktober 2026 was dat niet gebeurd. Wordt een decreet verworpen, dan vervallen zijn regels.
• Btw op korte verhuur: volgens decreet-wet 29/2026 valt verhuur van een gemeubelde woning voor hoogstens 30 nachten aan dezelfde huurder vanaf 1 december 2026 onder 10% btw, als het Congres het decreet bekrachtigt. Laat uw adviseur nagaan wat het voor u betekent.
• Belasting op de huur: woont u in de EU of de EER, dan betaalt u in Spanje 19% over de netto huur, met een attest van uw fiscale woonplaats; u doet aangifte met formulier 210. Wie in een ander land woont, betaalt 24% over de bruto huur. Biedt u diensten zoals schoonmaak tijdens het verblijf, dan kan een ander regime gelden. Thuis valt de huur in Nederland meestal onder box 3 en in België onder het kadastraal inkomen (hoofdstuk 10).

Alles over toeristische, seizoens- en langetermijnverhuur, per regio en met de belasting op de huur, leest u in onze gids Toeristische, seizoens- of langetermijnverhuur in Spanje.

• Sinds 17 augustus 2015 geldt in bijna alle EU-landen één erfrecht voor de hele nalatenschap: standaard dat van het land waar u bij uw overlijden gewoonlijk woonde. In een testament kunt u kiezen voor het recht van uw nationaliteit.
• Spanje heft erfbelasting op bezittingen in Spanje. Uw erfgenamen doen aangifte bij de Spaanse belastingdienst (formulier 650) binnen zes maanden, met een mogelijke verlenging van zes maanden. Wie in de EU woont, heeft daarvoor geen Spaanse vertegenwoordiger nodig.
• Woonde de overledene niet in Spanje, dan mogen de erfgenamen de regels kiezen van de regio waar het meeste Spaanse vermogen ligt. In de Comunitat Valenciana en in Murcia krijgen echtgenoot, kinderen en ouders op dit moment 99% korting op de Spaanse erfbelasting; in Andalucía gaat er eerst € 1.000.000 van hun deel af, met daarna nog 99% korting.
• Woonde de overledene in Nederland, dan betalen de erfgenamen daar erfbelasting over wat zij erven, ook over de Spaanse woning. Er kunnen regels gelden die dubbele belasting voorkomen, of u mag de Spaanse belasting van de erfenis aftrekken; welke regel geldt, laat u uitzoeken. In België heft het gewest van de laatste woonplaats: Vlaanderen belast ook de Spaanse woning en vermindert die belasting met de Spaanse erfbelasting die erop betaald is. Hoe Brussel en Wallonië de Spaanse belasting verrekenen, bespreekt u met uw notaris.
• Bespreek met uw notaris of advocaat of een Spaans testament voor uw Spaanse bezit zinvol is.

Welk erfrecht geldt, hoe de Spaanse erfbelasting werkt en wat uw erfgenamen moeten doen, leest u in onze gids Testament en erfenis voor Nederlandse en Belgische eigenaars in Spanje.

Raadpleeg uw belastingadviseur voor uw eigen situatie.

De route lijkt op die van nieuwbouw, maar u koopt van een eigenaar in plaats van van een ontwikkelaar. Dat verandert vijf dingen.

De aanbetaling (arras). Bij een bestaande woning tekent u meestal een contract met een aanbetaling. Er bestaan verschillende soorten arras, elk met andere gevolgen als koper of verkoper afhaakt. De wet legt geen bedrag vast; meer dan 10% is ongebruikelijk. Laat uw advocaat uitleggen welke soort u tekent, en zet voorwaarden, zoals het krijgen van een hypotheek, uitdrukkelijk in het contract.

Een verkoper die niet in Spanje woont. Dan houdt u 3% van de koopprijs in en betaalt u die binnen een maand aan de Spaanse belastingdienst (formulier 211). Gebeurt dat niet, dan blijft de woning zelf aansprakelijk voor dat bedrag. Ook de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond (plusvalía) is normaal voor de verkoper, maar woont die niet in Spanje, dan bent u als koper wettelijk de vervangende belastingplichtige. Laat uw advocaat beide bij de akte regelen.

De nota simple. Dit uittreksel uit het eigendomsregister toont de eigenaar en de lasten op de woning. U vraagt het online aan bij de Registradores, voor ongeveer € 9 per woning. Openstaande gemeentebelasting en bijdragen aan de vereniging van eigenaars vraagt uw advocaat apart na.

Ouder dan tien jaar, in de Comunitat Valenciana. Is de eerste bewoning meer dan tien jaar geleden, dan is bij een verkoop een nieuwe verklaring voor bewoning nodig (declaración responsable de segunda ocupación). Vraag of de verkoper die heeft.

De technische staat. Laat de woning vóór u tekent beoordelen door een bouwkundige. Uw advocaat kan u zeggen wie u daarvoor inschakelt.

Bekijk bestaande woningen aan de Costa BlancaBekijk bestaande woningen aan de Costa Cálida

Denkt u al verder vooruit? Wat u later bij verkoop aan Spaanse belasting betaalt, rekent onze tool voor de vermogenswinstbelasting uit; hoe verkopen met ons werkt, leest u op Woning verkopen.

1. Betalen aan een ontwikkelaar zonder garantiebewijs op uw naam, zonder aparte rekening, of vóór de bouwvergunning.
2. Ervan uitgaan dat een toeristische vergunning bij het appartement hoort. In de Comunitat Valenciana dient een nieuwe eigenaar een nieuwe verklaring in, en sinds april 2025 is in heel Spanje de goedkeuring van de vereniging van eigenaars nodig.
3. Een bestaande woning onder de referentiewaarde kopen en denken dat u minder belasting betaalt. De overdrachtsbelasting gaat over het hoogste van de twee bedragen.
4. De inhouding van 3% vergeten bij een verkoper die niet in Spanje woont. De woning blijft dan aansprakelijk.
5. Schulden die bij de woning horen: lasten in het eigendomsregister, openstaande IBI of bijdragen aan de vereniging van eigenaars.
6. Contant of zwart betalen. Koopt u van een ontwikkelaar of een ander bedrijf voor € 1.000 of meer, dan mag u daarvan niets contant betalen; voor een particulier die aantoont dat hij geen fiscale woonplaats in Spanje heeft, ligt die grens op € 10.000. Opgesplitste betalingen tellen samen, en de notaris legt vast hoe u betaalde.
7. Valse betaalgegevens per e-mail. Bevestig elk rekeningnummer telefonisch bij uw advocaat of de notaris.
8. Een woning zonder bewoningsdocument: problemen met nutsvoorzieningen en verhuur, en bij kopen op plan een reden om uw geld terug te vragen.
9. In Andalucía: een landelijke woning die nooit volgens de regels is gebouwd en alleen wordt gedoogd (AFO). Zo'n woning mag in de regel niet toeristisch worden verhuurd, tenzij de gemeente dat uitdrukkelijk toestaat; laat de stedenbouwkundige situatie controleren.
10. Een volmacht die meer toelaat dan nodig. Beperk ze tot deze aankoop.
11. Beloofde huurrendementen. Zie ze als een verwachting, niet als een garantie.

Alle valkuilen per fase, met wat u controleert en welk document u vraagt, staan in onze gids Valkuilen bij nieuwbouw: de checklist.

• Escritura de compraventa: de notariële akte van verkoop.
• Notario: de notaris, een openbaar ambtenaar die identiteit, wettigheid en betaalwijze controleert en de akte naar het register stuurt.
• Registro de la Propiedad: het eigendomsregister.
• Nota simple: een uittreksel uit dat register, met de eigenaar, de omschrijving en de lasten, zoals een hypotheek, een beslag of een erfdienstbaarheid.
• Contrato de reserva: de reserveringsovereenkomst.
• Contrato privado de compraventa: de onderhandse koopovereenkomst, vóór de akte.
• Arras: een aanbetaling, met afspraken over wat er gebeurt als een partij afhaakt.
• Sobre plano / llave en mano: op plan / sleutelklaar.
• Licencia de obras: de bouwvergunning. Vanaf dat moment moet elke aanbetaling gegarandeerd zijn.
• Aval bancario / seguro de caución: een bankgarantie of een borgtochtverzekering voor uw aanbetalingen.
• Cuenta especial: de aparte rekening voor de aanbetalingen van kopers.
• Acta de recepción: het proces-verbaal waarmee de aannemer het gebouw aan de ontwikkelaar overdraagt. Hier starten de garanties.
• Primera ocupación: het bewoningsdocument van een nieuwe woning: een vergunning of een verklaring, afhankelijk van de regio.
• Seguro decenal: de verplichte tienjarige verzekering voor de constructie.
• IVA / AJD / ITP: btw / zegelrecht op de akte / overdrachtsbelasting.
• Valor de referencia: de referentiewaarde van het kadaster, de minimale grondslag voor de overdrachtsbelasting.
• IBI: de jaarlijkse onroerendgoedbelasting van de gemeente.
• Comunidad de propietarios: de vereniging van (mede-)eigenaars.
• Plusvalía: de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond, normaal voor de verkoper.
• NIE: het identificatienummer voor buitenlanders.
• Poder notarial: een notariële volmacht.